Desde sus inicios, allá por marzo de 2016, el concepto de la Unidad de Valor Adquisitivo (U.V.A.) ha ido ganando adeptos impulsado por su rol en el marco de una nueva propuesta de préstamos hipotecarios. De hecho, este tipo de esquema de financiación continúa incrementando su preponderancia sobre el universo de asistencias hipotecarias, llegando a explicar cerca del 90% de este segmento.
Según el Informe Monetario Mensual del BCRA de octubre del corriente, “los préstamos otorgados con garantía real continuaron siendo los de mayor dinamismo, en términos reales y ajustados por estacionalidad. Los préstamos con garantía hipotecaria registraron en promedio una suba real mayor al 7% en los últimos dos meses.”
Por su parte, y en términos nominales, los préstamos hipotecarios evolucionaron en un 9,8% durante el mes de octubre, representando cerca de $8.900 MM, circunstancia que implica un incremento acumulando ubicado en el orden del 78% si se considera el período oct-16 – oct-17.
Los aspectos que explicarían el éxito y aceptación por parte del público se basan, según referentes en la materia, en los siguientes pilares:
Valor de cuota. Al momento de su salida al mercado, el valor de la cuota para la adquisición de un inmueble dado se encontraba en igual rango que el monto de alquiler que se abonaba en ese entonces. Sumado a esto, si se comparaba la cuota U.V.A. con la cuota de un préstamo hipotecario “tradicional”, se observaba que la primera equivalía a un tercio de la segunda.
Monto de asistencia. Una de las ventajas competitivas de mayor impacto que posee el esquema de préstamos hipotecarios “U.V.A.” reside en el monto de la calificación crediticia, a partir de un dado nivel de ingresos. En este sentido, y principalmente en los inicios de este programa se registraban montos muy superiores respecto de lo que se otorgaría para el caso de un préstamo tradicional.
Promoción. Finalmente, se observa en el sistema financiero una muy marcada propensión a la implementación de este tipo de asistencia crediticia. Efectivamente, se puede afirmar que prácticamente la totalidad de la plaza privada y gran parte de la pública propicia este tipo de préstamo hipotecario. Un párrafo aparte merece el BNA, el cual ofrece en su cartera una línea de préstamo hipotecario ajustado por el coeficiente de variación salarial (CVS, pendiente para el próximo artículo). Ergo, la fuerte demanda por parte de la comunidad tuvo como contraparte la oferta del sistema financiero prácticamente gobernada por el esquema U.V.A.
Más aún, con el paso del tiempo, este esquema se ha ido expandiendo hacia la cartera de consumo, encontrando a la fecha préstamos personales U.V.A. para los más diversos destinos.
¿Ahora bien, de qué se trata este esquema de financiación vía U.V.A.?
El primer punto a remarcar es que los préstamos, estructurados bajo el sistema francés, están conformados en base unidades U.V.A., a diferencia de los préstamos tradicionales cuyas cuotas están establecidas en pesos.
Veamos un ejemplo para clarificar lo mencionado, bajo las siguientes condiciones:
TNA = 8%
Monto = $ 1 MM
Plazo = 20 años
U.V.A. al 23/11/17 = $ 20,77 / unidad
# U.V.A.s = 48.146
Cuota mensual = 399 U.V.A.s
Lo anterior supone que el tomador del préstamo deberá hacer frente a una cuota de 399 UVAs por el plazo de 240 meses.
La cancelación mensual implica de manera implícita exponerse a las que resultan ser las mayores vulnerabilidades que se le atribuyen a este esquema crediticio:
Cuota. La actualización de la cuota se encuentra estrechamente correlacionada con la marcha de la inflación.
Saldo de deuda. Tratándose de un ítem no menos importante que el anterior, y precisamente por la exigua cuantía de capital que se amortiza al principio del préstamo, se ve plasmado un incremento del saldo remanente en pesos, aún ante la baja del saldo de UVAs conforme avanzan las cuotas.
Veámoslo de manera numérica:
Del cuadro anterior se puede resaltar que si bien en términos UVA conforme se avanza en el tiempo se observa efectivamente la reducción progresiva del saldo de deuda y el incremento de la porción de capital en el pago de la cuota, representativo del sistema francés; cuando el análisis se efectúa en términos monetarios la perspectiva cambia sustancialmente: Como surge de la referida tabla, a consecuencia de la evolución de la tasa inflacionaria, y en consecuencia del índice U.V.A., en valores monetarios corrientes el tomador del préstamo se encontrará al segundo año del crédito con una cuota en pesos más elevada y con un mayor saldo de deuda que al inicio.
El atenuante a este escenario, reside en las tasas de ajuste salarial, en función de que históricamente conforme se ha registrado tasas inflacionarias, ha existido una actualización de los salarios. Bajo este contexto, se presentan tres variantes: (i). El coeficiente de variación salarial (C.V.S.) supera a la evolución del IPC, en cuyo caso la cuota se vería “licuada” en términos relativos; (ii). El CVS se asemeje al IPC, de forma tal que la proporción de cuota sobre nuestros ingresos se mantendría en rangos constantes, y (iii). El CVS se ubique debajo del IPC, conllevando a que se deba destinar una mayor proporción de nuestros ingresos al pago de la cuota.
Respecto a lo expuesto, dependiendo de la fuente de consulta estadística es posible que tanto los valores históricos como los proyectados se desvíen de lo mencionado, aunque no de manera significativa.
Independientemente de ello, el objetivo de este artículo reside en efectuar un análisis macro de esta propuesta crediticia, no realizando un juicio de valor ni sugiriendo toma de decisiones al respecto, sino por el contrario sólo tiene la intención de exponer una serie de aspectos de gran significatividad a la hora de tomar una decisión que implica para el agente decisor contraer una deuda de envergadura, con un plazo de tiempo que para la historia de nuestra país resulta en una gran incertidumbre.
En líneas generales, y como es el caso de toda deuda con tasa (implícita) variable, sería conveniente proponer el menor plazo de financiación que nuestra economía nos permita plantear, a fin de: 1).- Mitigar la exposición a vulnerabilidades por variables externas, y 2).- Minimizar la carga financiera que se terminará abonando como contraprestación de la asistencia crediticia.
Tal como he manifestado ante consultas de esta índole, no existe una decisión correcta de manera genérica, cada caso es único y el único postulado que propongo es buscar de tomar la mejor decisión circunscribiendo las particularidades de nuestro entorno (aspectos familiares, laborales, económicos, etc.) utilizando toda la información disponible. En este último punto es en que he basado el presente escrito.